El pasado 16 de junio entró en vigor el Real Decreto 309/2019 por el que se desarrolla parcialmente la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario conocida popularmente como Ley Hipotecaria. El desarrollo de esta responde después de 3 años a la trasposición de la Directiva 2014/17 de la Unión Europea. La nueva ley tendría que modificar a favor del hipotecado las normas y las condiciones que rigen la contratación, la gestión y la ejecución de este tipo de créditos.

A continuación, enumeramos las claves para tener en cuenta de la nueva Ley Hipotecaria. Para empezar, la nueva ley no se aplicará a los contratos de crédito subscritos con anterioridad a su entrada en vigor. Estos créditos anteriores sí podrán beneficiarse de cuestiones concretas como el abaratamiento de las comisiones al pasar de una hipoteca variable a fija, la ampliación de las cuotas impagadas antes de iniciarse una ejecución hipotecaria y la imposibilidad que el banco se oponga a que el cliente se vaya con su hipoteca a otra entidad.

Con la nueva ley el banco sólo puede cobrar al cliente los servicios que efectivamente le haya prestado y éstos se incluirán en un único pago con el concepto de comisión de obertura. El banco asumirá pues los costes de notaría, registro y gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La persona que firma la hipoteca sólo tendrá que cubrir la tasación, además de las copias de las escrituras que se quede. Además, la ley estipula que el banco no podrá obligar al cliente a contratar ningún seguro, ni de vida ni de hogar ni, tampoco, a asumir cualquier otro producto de los que habitualmente los bancos incorporaban a este tipo de operaciones ni requisitos tipo domiciliación de nómina, planes de pensiones o contratación de tarjetas de crédito de la entidad que realiza la hipoteca. La entidad financiera sólo podrá exigir al hipotecado que disponga de póliza “en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo” y, de otra, que cubra eventuales daños en el inmueble. Estos productos no será obligatorio que se contraten en dicha entidad financiera.

Otro de los cambios respecto a la normativa anterior es que el cliente está obligado a ir al notario con una antelación mínima de 10 días para poder analizar con éste las condiciones de la documentación que deberá facilitar el banco. Esta información tendrá que ser entregada vía un medio telemático verificado. La nueva ley limita también las comisiones por amortización total o parcial del préstamo, que serán condicionadas al tipo de hipoteca – fija o variable – y en el momento en que se realice ésta. Los bancos tendrán que abaratar el proceso de conversión de una hipoteca variable en fija o una de multidivisa a euros y se limitan los intereses de demora, un 3% para las nuevas hipotecas y un 2% para las antiguas.

La norma menciona especialmente que los bancos deberán demostrar que han realizado un análisis suficientemente detallado de la solvencia del cliente para poder garantizar la capacidad de pago. En este sentido, el personal que evalúa la solvencia o comercializa el crédito hipotecario tendrá que cumplir determinados requisitos de capacitación que aseguren una información adecuada y ajustada al hipotecado. También se imponen límites a la política retributiva del personal de las entidades financieras que deberían favorecer que no haya una contratación excesiva en detrimento de una valoración adecuada del riesgo y de transmitir una información de calidad al cliente.

La ley también establece que sólo se podrá ejecutar la hipoteca cuando las cuotas vencidas y no satisfechas sean igual a 12 mensualidades o al 3% del capital prestado durante la primera parte de la duración del crédito. En la segunda parte, estos requisitos se elevan a 15 mensualidades i el 7% del principal inicial.

CategoryLlei
Tags,
Write a comment:

*

Your email address will not be published.

El passat 16 de juny va entrar en vigor el Real Decret 309/2019 pel que es desenvolupa parcialment la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari coneguda popularment com a Llei Hipotecària. El desenvolupament d’aquesta llei respon 3 anys després a la transposició de la Directiva 2014/17 de la Unió Europea. La nova llei hauria de modificar a favor de l’hipotecat les normes i les condicions que regeixen la contractació, la gestió i l’execució d’aquest tipus de préstecs.

A continuació enumerem les claus a tenir en compte de la nova llei hipotecària. Per començar, la nova llei no serà d’aplicació als contractes de préstec subscrits amb anterioritat a la seva entrada en vigor. Aquests préstecs anteriors sí podran però beneficiar-se de qüestions concretes com ara l’abaratiment de les comissions al passar d’una hipoteca variable a una fixa, l’ampliació de les quotes impagades abans d’iniciar-se una execució hipotecària i la impossibilitat que el banc s’oposi a que el client se’n vagi amb la seva hipoteca a una altra entitat.

Amb la nova llei el banc només pot cobrar al client els serveis que efectivament li ha prestat i aquests s’inclouran en un únic pagament amb el concepte de comissió d’apertura. El banc assumirà doncs els costos de notaria, registre i gestoria, a més de l’impost d’Actes Jurídics Documentats. La persona que signa l’hipoteca només haurà de cobrir la taxació a més de les còpies d’escriptures que es quedi. A més, la llei estipula que el banc no podrà obligar al client a contractar cap assegurança, ni de vida ni de llar ni, tampoc, a assumir qualsevol altre producte dels que habitualment els bancs incorporaven a aquest tipus d’operacions ni requisits tipus domiciliació de nòmines, plans de pensions o contractació de targetes de crèdit de l’entitat que fa la hipoteca. L’entitat financera només podrà exigir a l’hipotecat que disposi d’una pòlissa “en garantia del compliment de les obligacions del contracte de préstec” i d’una altra que cobreixi eventuals danys en l’immoble. Aquests productes no serà obligatori que es contractin amb dita entitat financera.

Un altre dels canvis respecte a la normativa anterior és que el client està obligat a anar al notari amb una antelació mínima de 10 dies per tal d’analitzar amb aquest les condicions de la documentació que li haurà de ser lliurada pel banc. Aquesta informació haurà de ser lliurada mitjançant un mitjà telemàtic verificat. La nova llei limita també les comissions per amortització total o parcial del préstec, que seran condicionats al tipus d’hipoteca – fixa o variable – i al moment en que es realitzi aquesta. Els bancs hauran d’abaratir el procés de conversió d’una hipoteca variable en fixa o una de multidivisa a euros i es limiten els interessos de demora, un 3% per a les noves hipoteques i un 2% per a les antigues.

La norma fa especial esment a que els bancs hauran de demostrar que han fet una anàlisi suficientment detallat de la solvència del client per tal de garantí la capacitat de pagament. En aquest sentit, el personal que avalua la solvència o comercialitza el préstec hipotecari haurà de complir determinats requisits de capacitació que assegurin una informació adequada i ajustada a l’hipotecat. També s’imposen límits a la política retributiva del personal de les entitats financeres que han d’afavorir que no hi hagi una contractació excessiva en detriment d’una valoració adequada del risc i de transmetre una informació de qualitat al client.

La llei també estableix que només es podrà executar la hipoteca quan les quotes vençudes i no satisfetes sigui igual a 12 terminis mensuals o al 3% del capital prestat durant la primera part de la duració del crèdit. En la segona part, aquests requisits s’eleven a quinze terminis i el 7% del principal inicial.

CategoryLlei
Write a comment:

*

Your email address will not be published.

logo-footer

                

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies